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Auteur(s): BMC2
Contributeur: Frédéric Bonnet Obras, Collectif AJAP14

Banale modernité

Mais pourquoi vous intéressez-vous à Grand-Mare ? Vous savez, ce projet n’a pas laissé que de bons souvenirs…

Lors de notre premier appel, la réaction sans équivoque de Plaine Normande laisse entrevoir l’histoire complexe et tourmentée qui a conduit à la réhabilitation, par les architectes Arnaud Bical et Laurent Courcier de l’agence BMC2, des cinq tours de logement social de la Grand-Mare construites en 1970 dans un des quatre quartiers en rénovation urbaine des Hauts-de-Rouen.

Il y a deux ans, Venise posait la question de l’actualité de l’architecture moderne, sa capacité à durer. En France, dans un pays fortement urbanisé au vingtième siècle, la réhabilitation des quartiers modernes d’habitat social est un enjeu considérable et paradoxalement un sujet secondaire, peu enviable pour les architectes. Si les moyens consacrés sont importants, les décisions sont parfois prises à l’emporte-pièce. La première vague de l’ANRU a conduit à de très nombreuses démolitions, parfois justifiées mais plus souvent symboliques et qui ont fait disparaître un patrimoine extrêmement robuste et des logements souvent vastes et confortables.

L’architecte et le bailleur

En 2004, les ambitions du Grand Projet de Ville (GPV) porté par le maire Pierre Albertini et mené par son directeur Pierre Vionnet, initie une transformation profonde des quartiers d’habitat social des Hauts-de-Rouen, appuyée en particulier sur l’aménagement de nouveaux espaces et équipements publics et sur la connexion au centre-ville par les transports en commun.

Les tours de Grand-Mare, c’est la chronique d’un échec annoncé, l’histoire d’un écart entre les besoins d’un quartier et les moyens mis en œuvre. A la demande de la Caisse des dépôts , dans le but de diversifier les propriétaires sur les hauts de Rouen, en 2004, Plaine Normande rachète 6 tours de logements de la Grand-Mare et engage leur rénovation. Le contexte favorable du GPV conduit le bailleur à organiser un concours d’architecture appuyé sur un cahier des charges ambitieux. L’aspect architectural inventif et contemporain de la rénovation des façades, le confort et la qualité des logements, la reprise et l’embellissement des parties communes intérieures et extérieures sont des objectifs affichés dès le départ.

Sans réellement de référence sur le sujet, l’agence BMC2 est retenue pour le concours. Le budget de réhabilitation est très faible, BMC2 présente une stratégie économique frugale basée sur des adaptations légères de l’architecture originale mal réhabilitée (mise en valeur de la superposition des bandeaux béton et des bandeaux menuisés) et des transformations plus profondes dans le rapport au sol et au ciel des tours (agrandissement des halls et installation de duplex et de terrasses accessibles sur les toits).

L’agence gagne le concours avec beaucoup d’enthousiasme chez son maître d’ouvrage. Pourtant, les études sont dantesques et le résultat du premier appel d’offres indique un coût de travaux très au dessus des objectifs du maître d’ouvrage.

Les architectes reprennent leurs études, le projet perd l’accès aux toits, les loggias en porte-à-faux, certains angles ou allèges vitrées, les duplex sont limités, les halls réduits. Las, au printemps 2007, dans un contexte de flambée des prix précédant la crise, le deuxième appel d’offre est encore plus éloigné des objectifs. La relation entre l’architecte et son bailleur se tend fortement. Dans un courrier du 7 mai 2007, Arnaud Bical, voyant que le projet ne pourra pas se réaliser dans des conditions acceptables et que toute l’ambition du projet en matière d’amélioration du cadre de vie va disparaître, demande à être libéré des obligations contractuelles.

Plaine Normande prend acte et signifie la rupture à l’agence BMC2. Quelques mois plus tard, s’appuyant sur une autre équipe de maitrise d’œuvre, un nouveau permis de construire est déposé. Il sera refusé par le maire de Rouen, Pierre Albertini qui, dans un courrier très documenté, conseillé par les acteurs techniques du GPV, réclame à Plaine Normande le retour du projet d’origine. En septembre 2007, Plaine Normande rappelle BMC2, reconnaît avec une honnêteté distante la nécessité de reprendre leur contrat pour mener au bout la réhabilitation dans les ambitions architecturales d’origine partagées par la ville de Rouen. Ironie du sort, en juillet 2008, le marché de travaux sera signé pour un montant très au-delà des premiers appels d’offres.

Passant sur un chantier nécessairement compliqué, des petits contentieux encore en cours avec l’entreprise générale, voilà racontés les mauvais souvenirs. Mais il s’agit là de la petite histoire. Le bailleur social est un maître d’ouvrage, celui qui organise la consultation, qui écrit le programme, qui assure un montage financier équilibré de chaque opération. Il est également un gestionnaire, celui qui loue les appartements, qui réalise les états des lieux, qui règle les conflits de voisinage, qui répare les portes cassées. Chez Plaine Normande comme ailleurs, ces deux fonctions sont séparées, il s’agit de deux métiers différents assurés par des personnes différentes. Dans le projet de Grand-Mare, le maître d’ouvrage est à Caen, le gestionnaire est sur place, à Rouen.

Les mauvais souvenirs sont ceux du maître d’ouvrage, ceux-là même qui n’ont pas souhaité nous accompagner pour visiter l’opération, six ans après sa livraison, préférant nous orienter vers leurs collègues gestionnaires, l’agence locale de Rouen. Confrontées au jour le jour aux difficultés de gestion des opérations de logement social, l’épreuve de la réalité est souvent cruelle pour les projets et les gestionnaires sont peu habitués à louer le travail de ceux qui les ont précédés, les architectes en particulier.

Eric Lenoir est le directeur de l’agence de Rouen, il faisait partie des membres du jury qui, en 2005, ont retenus le projet de BMC2. Des acteurs d’origine, il est le dernier encore en place, c’est un rouennais, il est né sur les hauts de Rouen. C’est lui qui a organisé la visite, il est venu avec toute son équipe, Grégory Meunier, responsable de secteur qui gère les attributions de logements, les trois gardiens de l’opération, Grégory Lebrun, Fabrice Chartier, Nathalie Duronceray et Djamila Ferhati, agent d’entretien et habitante historique du quartier. Ces gens-là nous ont raconté la grande histoire de ce projet, celle qui a démarré à la livraison, quand les habitants ont commencé à réinvestir les logements qu’ils avaient laissé le temps du chantier. Là aussi, leurs avis sont sans équivoque. Il loue la transformation des tours, raconte le plaisir et le confort quotidien dans leur travail ou dans la vie de leurs locataires.

« C’est assez marrant que l’on vienne trois ans plus tard me poser la question mais j’ai trouvé ici une grande qualité de travail, de vie. On travaille dans des espaces confortables, avec beaucoup de lumière, avec des matériaux très agréables, la petite mosaïque, c’est sublime, ça prend la lumière comme c’est pas permis et puis ça apporte vraiment beaucoup. Finalement ce n’est que ça, j’ai choisi mon quartier, j’ai choisi ce patrimoine, j’ai choisi ce bailleur, rien que la qualité de la réhabilitation. »

Mais alors, pourquoi tant de ressentiment à l’égard des architectes de la part de leur maître d‘ouvrage ? S’agirait-il d’un surinvestissement, d’une opération exceptionnelle au mauvais sens du terme, forcée par les circonstances ? Le bailleur a-t-il puisé sur ses fonds propres, la réhabilitation de Grand-Mare s’est-elle faite au détriment de toutes les autres ?

Près de 4 millions d’euros de surcoûts, 25%. Techniquement, c’est clairement une erreur de l’équipe de maîtrise d’œuvre. Il s’agit évidemment d’une transgression volontaire des architectes, d’un engagement pour le projet au delà de la pure logique contractuelle, Au regard du résultat, nous ne pouvons que louer ce courage, cette bataille, au front de la médiocrité, menée par Arnaud Bical et Yannick Gourvil, son chef de projet.

Mais au-delà de l’enjeu architectural et urbain, nous avons cherché à comprendre le coût réel de l’opération, à évaluer la performance économique de manière objective. Le premier indice est donné par le gestionnaire lui-même, le taux de vacances des logements est proche de 10%. Indicateur particulièrement scruté par la maison-mère, le groupe SNI, c’est un très bon résultat qui témoigne de l’attractivité de l’opération sur le marché du logement, dans un quartier globalement peu demandé à l’échelle régionale.

L’addition des dépenses réalisées par Plaine Normande indique que le coût total de l’opération s’approche de 850 euros pour chaque mètre carré de surface habitable. En France aucun bailleur social n’est capable de construire une opération neuve en dessous de 1400 euros, presque le double.

Nous ne parlons pas ici des subventions dont a bénéficié le projet, ni des conséquences économiques positives sur le quartier ou la ville, la question ne s’adresse pas au maire de Rouen mais au bailleur. Nous parlons seulement du coût brut de la réhabilitation d’une tour de logements de treize étages dans un quartier difficile.

« Sur le pur plan économique ? C’est une opération rentable pour nous » confirme Eric Lenoir. « Les quelques logements qui restent vacants correspondent au refus que nous opposons pour ne pas vider les immeubles voisins. Nous avons beaucoup de demandes. Le soir, les gens viennent vérifier les appartements dont les fenêtres ne sont pas éclairées pour appuyer leur demande. »

Le baromètre social des quartiers

Les Hauts-de-Rouen sont un des douze quartiers de la ville. Classés comme zone urbaine sensible, zone franche urbaine puis zone de sécurité prioritaire, ils abritent aujourd’hui vingt-cinq mille habitants d’une ville qui en compte cent mille au total. Le lieu pâtit d’une image de quartier difficile, les échauffourées avec la police, les voitures brûlées sur les parkings déserts font la une régulière du journal local. Le jour de notre visite, un petit bataillon de gardiens de la paix protégeait un chantier d’installation de caméras de surveillance sur la dalle publique du centre commercial.

Pourtant, à l’origine, lors de la construction des premiers immeubles, la dynamique est tout autre. Les hauts de Rouen se construisent dans le prolongement des quartiers résidentiels chics et s’adressent aux cadres, comme dans d’autres villes à cette époque. Il y a l’idée de vivre la modernité au travers l’habitat collectif, la tour en particulier. La hauteur est synonyme de vues dégagées, de grand air, les français quittent les centres villes étroits, insalubres pour de vastes appartements lumineux et adaptés au confort moderne.

« A l’époque ce sont les chirurgiens qui vivaient dans les appartements à Grand-Mare, aujourd’hui nous aimerions accueillir quelques infirmières mais le CHU ne nous envoie que les aides-soignantes en difficulté… »

Les gardiens témoignent de cette dégradation, de la disparition progressive de la mixité sociale qui assurait la stabilité des Hauts de Rouen. Ils se rappellent les pires heures quand, dans les années 80, certains bailleurs déplacent en masse les populations les plus défavorisées, les fameuses opérations de bourrage.

Puis ils racontent l’ANRU, l’effort des collectivités, les rénovations, l’arrivée des transports en commun, l’aménagement de nouveaux espaces publics. Ils expliquent aujourd’hui toute l’attention qu’ils portent à l’attribution des logements, leur manière de préserver l’équilibre de chaque palier, de chaque cage, de chaque immeuble.

Nous comprenons que le fond a été touché et que les quartiers modernes comme les Hauts de Rouen se relèvent à peine, que la pente sera longue. Il faut souligner, dans ce processus, l’importance de la solidarité entre les territoires, qui fonde le principe de l’ANRU. L’argent public, issu de l’Etat, de la région et des collectivités locales permet le renouvellement de quartiers qui sans cela seraient oubliés, relégués. Les premières interventions publiques datent des années quatre-vingt-dix, l’ANRU démarre en 2003. Où en sommes-nous aujourd’hui ? Quelles sont les nouvelles du front de la rénovation des quartiers modernes ?

Un peu plus loin dans le quartier de Grand-Mare, Arnaud Bical nous montre les élégantes silhouettes de plots en métal et verre, construits en 1968 par Marcel Lods. L’histoire récente de leur évolution nous en apprend beaucoup sur le rapport que la société entretient avec le patrimoine moderne de ces quartiers.

Il faut rappeler que cette opération est, à l’époque, en 1968, à la pointe de l’innovation architecturale et technique. Le projet est le résultat des travaux du Groupement d’études pour une architecture industrialisée (GEAI), regroupant les industriels du verre, de l’aluminium, de la filière sidérurgique (Saint-Gobain, Pechiney et l’Otua). Les plots de vingt logements, assemblés à sec à partir de modules préfabriqués, trois fois moins lourds que leur équivalent en béton, sont construits en soixante jours. A l’intérieur les cloisons en bois sont amovibles, les logements largement vitrés, les halls, éclairés naturellement par le dessus, ouvrent de grands volumes sur toute la hauteur de la construction.

Mais l’histoire est compliquée. Si tout le monde et de tout temps reconnaît la qualité des logements, des critiques sur l’acoustique puis la thermique reviennent en boucle. A la fin des années quatre-vingt-dix, le patrimoine apparaît comme particulièrement dégradé et la démolition est programmée. Ce sont les habitants qui se mobilisent pour défendre leurs immeubles, aboutissant au rachat puis à la réhabilitation de dix-huit des vingt-cinq plots par le groupe immobilier 3F et sa filiale locale IBS.

Le 20 juillet 2011, un incendie se déclare dans un immeuble réhabilité, tuant deux enfants en bas-âge et provoquant un vif émoi chez les rouennais qui mettent en cause, jusque dans le bureau du maire, la structure métallique et réclame la démolition des Lods. En novembre 2011, pour des raisons avant tout symboliques, quatorze plots de Grand-Mare seront démontés. Les quatre autres seront réhabilités en bureau et un sera classé monument historique. Suivra en 2014, la démolition d’un autre ensemble construit par Marcel Lods sur l’Avenue Jean Rondeaux.

Mais la disparition de ce patrimoine moderne ne constitue pas l’épilogue le plus malheureux. En 2015, le relogement des locataires est assuré sur place dans le cadre d’une opération de construction de cent petites maisons accolées. L’image pseudo-rurale de la maison de village dans ce quartier moderne de vingt-cinq mille habitants touche au ridicule. Les modénatures bon marché des rives de toitures remplacent le design élégant des assemblages métalliques des Lods, les grandes baies vitrées ouvertes sur le paysage sont remplacées par de petites fenêtres, de petits jardins exigus installent une promiscuité entre les logements.

« Les logements sont trop petits, les gens ont dû vendre leurs meubles pour emménager »

La dédensification va à l’encontre du besoin national de préservation des espaces naturels et agricoles, la morphologie est une hérésie sur le plan thermique, un luxe sur le plan économique.

Il ne s’agit pas là d’écrire la morale d’une histoire compliquée mais de montrer simplement le recul idéologique, culturel qui a marqué la transformation des quartiers d’habitat social en France depuis cinquante ans et de mettre en lumière le caractère exemplaire de la réhabilitation des tours de Grand-Mare. La symbolique négative de la barre et de la tour nous conduit souvent à oublier les qualités initiales des logements et à nier toute réalité économique. De plus, dans les années soixante, les ambitions sur le logement social, la volonté d’expérimentation avaient une visée universelle. Aujourd’hui les opérations ambitieuses font figures d’exception.

Beaucoup avec peu, une architecture de la discrétion

Le prix de l’équerre d’argent attribué en 2011 à Lacaton et Vassal pour la réhabilitation de la tour Bois le Prêtre dans le dix-septième arrondissement de Paris ou des projets plus récents comme celui de LAN à Lormont dans la banlieue bordelaise (12) montrent que la rénovation des quartiers modernes est un enjeu majeur de transformation des villes. S’il s’agit de projets particulièrement intéressants et révélateurs de la capacité de ce patrimoine à s’inventer une seconde vie, il faut aussi reconnaître que les moyens mis en œuvre sont exceptionnels et ne permettent pas d’installer des modèles reproductibles.

La réhabilitation des tours de Grand-Mare est une commande courante et c’est là que nous repérons son exemplarité. Au début du projet, lorsque les architectes additionnent les dépenses obligatoires, la réfection du chauffage, la peinture en façade, l’isolation intérieure, le rafraîchissement des appartements et les aménagements extérieurs, ce sont les trois-quarts du budget qui sont entamés. Dans ce cas, l’expression architecturale et la stratégie économique sont les deux aspects d’un même problème. Le projet s’appuie sur une esthétique de l’accompagnement, le projet de transformation est presque de l’ordre de l’entretien.

La résolution du problème thermique illustre parfaitement cette stratégie de frugalité, l’installation d’une esthétique de la discrétion. Il faut avant tout se rappeler les innombrables campagnes d’isolation par l’extérieur menées depuis quelques années sur les immeubles de logements sociaux qui ont conduit à installer des matériaux mous, fragiles et informes sur des maçonneries nobles, robustes, composées : soubassement en pierre, façades en céramique, en terre cuite ou en béton préfabriqué, etc.

Lors d’une précédente réhabilitation, la pose de menuiseries en plastique blanc sur un enduit jaune sombre, avait fait disparaître les choix tectoniques originels basés sur l’empilement de bandeaux en béton, installant de surcroît une échelle domestique de la petite fenêtre, assez ridicule sur des tours de treize étages. Les architectes ont cherché à revenir à l’expression d’origine sans avoir le luxe ni le besoin de transformer complètement la façade.

Les bandeaux en béton, robustes, ont été conservés et isolés par l’intérieur. Entre ceux-ci, la mise en œuvre de panneaux en aluminium blanc est venue neutraliser l’impact des menuiseries en plastique et redonner une grande simplicité de lecture à l’échelle du quartier. Le choix fort de ne pas remplacer les quelques mille châssis posés il y a quelques années a permis de dégager l’argent pour installer de grandes menuiseries vitrées, toute hauteur dans les angles des tours. Allégeant les volumes depuis l’extérieur, une majorité de logements bénéficient aujourd’hui de pièces de vie très lumineuses et largement ouvertes sur le paysage lointain.

La suppression des appartements de RDC, installés dans une situation de grande promiscuité, en contrebas des parkings, mal éclairés, laisse la possibilité d’aménager de vastes halls, connectant le niveau bas des rues au jardin central surélevé. Les doubles-hauteurs, les grandes façades vitrées réinventent complètement le rapport au sol des imposantes tours. L’espace collectif est rendu lisible, les halls deviennent le prolongement de la nouvelle place. Il faut voir la discrète attention avec laquelle BMC2 a organisé ces cinq halls. L’utilisation ponctuelle de la pâte de verre coloré, les remontées de plinthes en résine, l’escalier en béton, le design soigné des meubles de boites aux lettres en métal, les doubles-hauteurs installent un caractère très chaleureux, presque chic, une ambiance finalement très sixties.

La réhabilitation montre un respect très affectueux pour l’architecture de ces tours. Il n’est pas question d’inventer une nouvelle composition, de reconstruire de nouvelles façades pour donner à penser que l’architecture est neuve, au sens de l’image qu’elle renvoie. Le contexte économique difficile de l’opération conduit les architectes à expertiser les qualités originelles, à soigner les petites pathologies d’usage apparues. Conserver les tablettes en pierre des fenêtres, replanter un jardin, réorganiser les clôtures, ils deviennent les archéologues de ce patrimoine banal. Nous employons le mot patrimoine pour décrire l’héritage bâti des années soixante. Difficile de comparer les tours de Grand-Mare à une église du onzième siècle. La valeur culturelle de cette production courante de l’architecture moderne n’est pas aussi évidente que la cité radieuse. Mais lorsque nous entendons le plaisir des gardiens, la fierté des habitants, lorsque nous mesurons l’économie du projet, celle de la reconstruction des Lods et enfin quand nous connaissons le besoin en logement social en France alors de banal, ce patrimoine devient précieux.

Architecte
- BMC2
Maître d’ouvrage
- Société d'aménagement d'HLM la Plaine Normande – Groupe SNI
Programme
- Réhabilitation de 6 tours et 291 logements
Lieu
- Rouen
Année de livraison
- 2012
Surface
- 29000 m²
Coût
- 12 M € HT