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Auteur(s): HARARI Jean & Aline
Contributeur: OBRAS, Collectif AJAP14

Architecture domestique

Impressions

A4, A104, D934, D10… depuis les routes franciliennes, le regard embrasse le paysage de la vallée de la Marne d’où pointent les crêtes en dent de scie des toitures de maisons individuelles.

Passé cette vision plutôt convenue du paysage, nous traversons une urbanisation nouvelle, constituée de lotissements pavillonnaires plus ou moins denses, de champs, de routes récentes, qui nous amènent doucement à Chanteloup-en-Brie, où les engins finisseurs d’asphalte – à la lisière d’un champ qui vit ses dernières heures – sont au repos en ce samedi ensoleillé. Malgré un tracé viaire hiérarchisé, l’impression de répétitivité et de standardisation laisse comme un malaise.

Soudain surgissent quelques-uns des soixante logements que Aline et Jean Harari ont construits ici. La différence est flagrante, quelque chose de particulier se passe ici.

Hier à la bordure des champs, aujourd’hui encerclé de maisons et de petits collectifs, voici un morceau de ville alternatif, une réponse autonome dont la densité intermédiaire s’écarte des lotissements répétitifs, tout en préservant l’imaginaire de la maison. Sans jouer l’opposition, le résultat parait moins dense et moins haut que les pavillons qui l’entourent, alors qu’il est bien plus efficace.

Deux îlots structurés autour de grands jardins communs sont séparés par une rue centrale, qui fractionne le projet tout en le reliant avec le lotissement voisin en cul de sac.

La multiplication des entrées – par des venelles, par les jardins centraux, par des escaliers sur rue – et la diversité des espaces paysagers – jardins communs, privatif, terrasses, passages, rue piétonne, rue centrale – sont comme autant d’invitations à déambuler. La diversité des volumétries – pourtant issues de la répétition de 3 typologies – la qualité des matériaux et le soin apporté à chaque détail, l’ingéniosité de la combinaison d’éléments simples reflète avec générosité une riche micro-urbanité domestique, un accueil chaleureux de chaque habitant dans des logements identifiés, non standard.

Des acteurs engagés

Le logement social, au travers de bailleurs engagés, demeure la vitrine de la qualité architecturale en France. Immobilière 3F[1], commanditaire du projet, s’inscrit dans cette lignée d’opérateurs engagés dans la promotion de l’architecture contemporaine. Le processus de concours d’architecture, encore répandu en France dans le cadre de marchés publics, est aussi le garant d’une certaine qualité architecturale, mettant en concurrence plusieurs architectes de façon anonyme.

Grâce à ce processus, le Maire, Marcel Oulesse, est devenu en 10 ans un amateur d’architecture. Il avait apprécié la brique, le jury avait vanté les mérites de l’implantation, de la structure mixte bois béton, de la volumétrie et de la qualité des logements… l’élu se constitue ainsi, au fil du temps, une culture architecturale : cette complicité est un atout.

La qualité du projet doit également beaucoup à l’engagement des architectes. Depuis les années soixante, dans le sillage d’architectes modernes – l’Atelier de Montrouge, Edith Girard, ou l’AUA, les héritiers de Team X et du mouvement moderne – Jean et Aline Harari se sont battus pour la qualité du logement et son rapport à la forme urbaine, y-compris dans les lotissements distendus et standardisés. Mais ici, comme à Paluel, à Cesson ou à Montoir-de-Bretagne[2], la qualité du projet dépasse même les espoirs de ses commanditaires.

Une nouvelle typologie pour une nouvelle densité

Construire ici 50 logements à l’hectare, contre 10 à 30 pour les pavillons voisins, a une portée écologique, économise un sol agricole fertile partout malmené.

Le maître d’ouvrage voulait une diversité typologique, traduite avec brio par les architectes. Le petit collectif de 20 logements à l’angle sud de la parcelle structure le croisement des rues principales où sont implantés les commerces. Ce dispositif libère les cœurs d’îlot avec une densité intermédiaire pour le reste de la parcelle.

Les voitures, omniprésentes dans ces tissus mal desservis par les transports en communs, sont stationnées sous le petit collectif, ou sur la périphérie de la parcelle, partiellement protégés sous les bâtiments, ou dans de petits parkings abritant 4 ou 5 véhicules.

Les 40 maisons accolées ou superposées s’organisent en bordure des voies périphériques, sans être rigoureusement alignées. Leurs jardins sont à l’intérieur de l’îlot, protégés par le volume bâti de la maison, et s’ouvrent sur les jardins communs – continuum strictement végétal. Pelouses, noues plantées de hautes herbes, de bouquets d’arbres ponctuent la promenade. Grâce aux nombreux accès, chaque entrée dessert 1 à 4 logements, réussit le pari d’identifier chaque maison.

Deux types de maisons se superposent, s’associent par deux ou trois unités, se combinent pour former des grappes, dont l’assemblage lui-même protège l’espace domestique, enrichit le projet, favorise sa rationalité économique et constructive. Ce chevauchement des maisons oriente les baies des séjours, articule patios et jardins privatifs – que jamais aucun autre logement ne surplombe – apportant une intimité à chaque logement. Ce chevauchement est hardi : il rend plus complexe le découpage des lots, mais garanti la richesse spatiale.

La maîtrise des hauteurs contribue aussi à une perception bienveillante des maisons. Les toitures à une seule pente offrent de grandes hauteurs sous plafond, mais autorisent ponctuellement de faibles hauteurs sous plafond – peu habituelles, étonnamment accueillantes. Ainsi, bien plus dense, l’ensemble paraît moins haut que ses voisins.

Cette invention typologique contribue à l’insertion réussie des logements à leur contexte, à la subtilité de ses usages domestiques. A Lille par exemple, Sophie Delay apporte des espaces partagés dans un immeuble collectif, dérogeant à la commande, au bénéfice de tous les locataires[3]. Dans notre cas, les habitants gardent le sentiment de la maison alors que leur habitat est plus compact, plus économe.

Combat pour une qualité architecturale construite

Quel juste prix pour le logement ?

La taille de ces logements est supérieure au standard de l’opérateur : 74m² pour les T3, contre 65m². Cette superficie dictée par le prix de vente du m² et les normes handicapées est devenue la norme en quelques décennies, sans pour autant optimiser la dimension du logement.

Le budget de départ de 1500 €/m² de surface habitable[4] est incompatible avec une qualité suffisante, surtout avec autant d’espaces extérieurs. L’architecte multiplie les courriers et les arguments, se bat pour le juste prix.

Assurer une bonne marge avec des financements publics est-il légitime ? Ou, doit-on viser la pérennité, le bon usage ?

Dans cet équilibre, que peut l’architecture ? Des choix architecturaux simples compensent des détails habiles et sophistiqués. Le système constructif répétitif est économe.

Investir suffisamment n’est pas superflu. Une construction solide tiendra le choc des années. En bonne intelligence, le budget est revu à la hausse, à 1683 €/m², 1887€/m² en incluant les espaces extérieurs. Tenu jusqu’au bout, ce coût se rapproche finalement des autres opérations de I3F.

Cette optimisation sera autant de coûts évités en entretien, maintenance, réhabilitation. Une fois intégré le prix du foncier, l’amortissement des prêts, l’entretien sur cinquante ans – la part des travaux est bien moindre. C’est aussi le cas des honoraires : mieux penser au départ réduit le coût au long terme. La tendance actuelle –honoraires symboliques, construction médiocre- contredit cette évidence.

Le chantier, préserver les savoirs faire

Trois grands groupes industriels se partagent traditionnellement le marché. Leur méconnaissance de l’ossature bois permet à une entreprise connue des architectes – ETI, associée à deux autres[5] – de remporter le marché.

Le chantier commence avec une entreprise générale dont les sous-traitants sont investis et qualifiés. Leur participation ne se négocie pas au rabais. Cela n’est pas commun. Le travail quotidien avec ses entreprises est mené sur dix-huit mois, leur savoir-faire est valorisé.

Il faut sept prototypes de façade pour valider la meilleure solution. Les gouttières encastrées, les seuils, les boites aux lettre intégrées, la sous-face des stationnements en bois, le calepinage de la brique : le dessin de l’architecte guide la réalisation précise de ces ouvrages. Les fenêtres d’angle, la «machine infernale» servant de volet au rez-de-chaussée sont réalisées avec brio : Franck Lemoine, architecte chef de projet, motive les entreprises à réaliser ces ajustements, pas forcément prévus au départ. Les paysagistes ne sont pas en reste, ils réussissent à conserver les arbres existants, planter des arbres déjà développés alliés à des pavements nobles selon un dessin et une exécution parfaitement maitrisés.

Les dernières finitions sont en cours lors de l’arrivée des locataires, tous le même jour, visiblement heureux d’emménager. Quelques années après, certains qui étaient venus avec pour objectif d’acheter dans le secteur restent locataires : la vie est plus belle.

L’omniprésence d’architectes pugnaces, l’expérience et la bonne volonté des entreprises contribuent à la réussite de la réalisation, pourtant moins onéreuse que sa voisine, faite avec bien moins d’attention.

Les nouveaux modes de fabrique de la ville

La fabrique du logement en France aujourd’hui

Les grandes villes françaises manquent aujourd’hui de logements. Cela entraîne une forte pression, et une concurrence effrénée. Les dispositifs fiscaux ont accentué la financiarisation des « produits de logements ». Contrairement à d’autres pays européens, les logements des métropoles sont achetés par des investisseurs individuels, qui le relouent contre déduction fiscale[6]. Rares sont les organismes publics qui, comme dans le cas d’I3F, construisent des logements pour eux-mêmes. Les autres confient la réalisation de leurs opérations – voir de morceaux de villes entiers – à des opérateurs privés, avec des cahiers des charges et des contreparties dont l’exigence chute.

D’un côté le logement social, accompagné par des acteurs motivés et garants de la qualité – garde une manière de faire exemplaire –   De l’autre le logement privé – où la marge guide les choix du maître d‘ouvrage. Face à cette dualité, une voie complémentaire commence à s’esquisser. Les habitants eux même se saisissent de leur propre logement, pour en maîtriser les coûts, les enjeux écologiques, les choix programmatiques et sociologiques[7]. Nous sommes très en retard sur nos voisins européens : les Lois récentes en faveur de l’habitant coopératif (Duflot, 2014) ont été amendées et combattues activement par beaucoup des parlementaires, à l’instigation des lobbies immobiliers.

De nouveaux modèles sont possibles

Ces modèles alternatifs, ayant valeur d’expérimentation en France, mieux reconnus chez nos voisins Européens, se basent sur l’énergie propre des usagers. Ils émergent partout sur le territoire, proposent d’autres logiques économiques et sociales.

Deux pistes cohabitent : l’habitat participatif (les habitants sont leur propre promoteur) et l’auto construction (les habitants réalisent les travaux eux même pour tout ou partie).

Le modèle coopératif est le plus ambitieux. Chacun est détenteur de parts de la coopérative, et non plus de mètres carrés, dispose d’un logement et d’autres lieux partagés – chambre d’amis, buanderie, salle de cinéma, espaces de jeux. Les emprunts ne sont plus individuels mais groupés. Le prix fixe des parts limite toute spéculation. La coopérative acquiert une économie propre et rentable au service de ses occupants et souvent du quartier.

A la frontière de ces nouveaux modèles, des modes plus traditionnels peuvent aussi apporter une « richesse » supplémentaire à leur quartier. Par exemple, l’édifice dessiné par l’agence Ram Dam résulte d’un investissement privé : un petit promoteur souhaitait valoriser un immeuble « immortalisé » par Robert Doisneau, icône du Canal de Saint-Denis. Ce projet simple mais bien maîtrisé est soucieux des continuités sociales, de la mémoire collective. Durant le chantier, les voisins ont été conviés à des évènements pour « acclimater » cette transformation dans ce tissu très hétérogène de la banlieue nord de Paris. Ce montage (trop !) rare ne bénéficie que de subventions marginales de l’ANAH[8] : c’est la preuve que des actions modestes peuvent beaucoup : c’est aussi un front…

Qu’est-ce que ces expériences ont en commun ? Elles modifient l’économie des schémas traditionnels (grands investisseurs, opérations aidées). Les habitants, accompagnés par leur maitrise d’œuvre retrouvent une place réelle dans l’élaboration du projet, en améliorent l’économie globale, sans lâcher sur l’essentiel. C’est une condition pour la constitution de nouvelles richesses, dont chacun puisse bénéficier.

Architectes et collectivités mobilisés

Ces ouvertures n’auront pas lieu sans politiques publiques volontaires, et sans l’engagement proportionné des architectes.

La ville de Lille a lancé des expérimentations de modèles coopératifs : l’un avec un bailleur, l’autre avec un promoteur pour accompagner l’opération, le troisième directement avec un groupe d’habitants. A Paris, quelques projets d’habitats participatifs de petite échelle sont en cours ;  malheureusement, aucun projet issu du fameux « réinventer Paris » ne propose d’alternative du modèle dominant. C’est un comble: le promoteur traditionnel demeure maître des lieux ! Tout ça pour ça… so what ?

Dans les zones soumises à forte pression foncière, ces pistes alternatives encouragent la mixité sociale, l’économie locale, freinent la spéculation. Elles garantissent aussi le maintien de la classe moyenne, de plus en plus touchée une économie capitaliste où le Patrimoine et la spéculation foncière creusent les écarts de richesse face au revenu du travail, de plus en plus marginal.

L’architecte peut stimuler ces processus, changer d’habit, prendre l’initiative. Nicolas Michelin s’est par exemple engagé dans l’habitat coopératif, quitte à interroger la limite entre architecte et maitre d‘ouvrage. L’architecture ne peut-elle pas apporter son tribu à ces évolutions sociétales ?

Nous savons qu’en Europe, ces alternatives sont éprouvées. En Allemagne, les projets participatifs sont monnaie courante. En Suisse les premiers Kraftwerk[9], regroupant trois cent coopérants et de nombreux espaces partagés, ont vu le jour dans les années 90. La France doit maintenant rattraper ce retard. Valery Didelon dans sa Postface à l’ouvrage sur Kraftwerk, résumait bien cet enjeu : «Si vingt ans plus tard, en Suisse et à fortiori en France, la conception de l’habitat semble plus que jamais verrouillée par les contraintes économiques et réglementaires, un même sursaut est donc forcément possible. Il revient à la jeune génération d’architectes – et au-delà d’habitants – de s’inspirer de cet étonnant mélange d’idéalisme et de réalisme dont ont fait preuve les protagonistes de Kraftwerk, et de donner du sens à la production de l’espace dont ils restent des acteurs majeurs.»

[1] Le groupe Immobilière 3F (I3F) est un des plus importants opérateurs de logements sociaux français. Il gère 140.000 logements sociaux en région parisienne. Il est l’héritier des politiques publiques très volontaristes de la reconstruction (Foyer du Fonctionnaire et de la Famille, fondé en 1949)

[2] Cobe, Paluel 76, 2013, Lotissement

Bourbouze-Graindorge, Montoir-de -Bretagne, 2015, 30 logements

Raphaël Gabrion, Cesson, 2015, 49 logements BBC

[3] Sophie Delhay, Machu pichu, 53 Logements et espaces partagés, Lille

[4] Les prix sont ici exprimés hors TVA, en rapport avec la surface habitable.

[5] Altibois – Menuiseries extérieures, charpente, fenêtres Taquet – Menuiserie intérieure, cloisons, doublages

[6] 70 à 80% du secteur libre correspond à ces produits de défiscalisation dans les métropoles comme Lyon, Toulouse, Bordeaux ou Nantes.

[7] Pour le meilleur et pour le pire : parfois en faveur d’une plus grande mixité, mais aussi, encore aujourd’hui, pour favoriser un « entre soi » assumé. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous n’avons pas choisi de présenter une des nombreuses opérations coopératives, souvent issues de milieux socio-professionnels très favorisés, dans des quartiers en cours de gentrification.

[8] ANAH : Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat, qui subventionne des opérations privés pour la réhabilitation de secteurs historiques.

[9] Martin Blum, Andreas Hofer & P.M., Kraftwerk 1, Construire une vie coopérative et durable, Edition du linteau, 2014, postface Valery Didelon

Architecte
- Jean & Aline Harari
Maître d’ouvrage
- Immobilière I3F
Programme
- 60 logements
Lieu
- Chanteloup-en-Brie
Année de livraison
- 2013
Surface
- 5300 m²
Coût
- 8,6M € HT